■“新城東價值再發(fā)現(xiàn)”系列報道
一個片區(qū)的崛起,靠的是誰?政府!在中國,這是繞不開的命題。然而,在市場化程度日益提高的今天,在市場經(jīng)濟(jì)時代,企業(yè)的力量從來不應(yīng)被忽視,他們以其市場不可或缺的資金、技術(shù)實(shí)力、專業(yè)人才、整合能力、靈活的經(jīng)營管理模式等,支持著一個新的片區(qū)開發(fā)建設(shè)、成長、壯大、成熟。在新城東10多年的價值成長歷史中,可以窺視到企業(yè)尤其是標(biāo)桿性企業(yè)在其中起到的中堅(jiān)作用。
起步
艱難開拓之旅
少數(shù)房企近10年堅(jiān)守
新城東片區(qū)起步最先始于北江一路沿線。
2001年,清遠(yuǎn)第一城成為北江一路一帶最早的地產(chǎn)項(xiàng)目,然而,作為清遠(yuǎn)市區(qū)第一批臨江別墅產(chǎn)品,開創(chuàng)了清遠(yuǎn)人對樓盤類型全新的認(rèn)識。同年,位于清遠(yuǎn)第一城斜對面的丁香花園開業(yè)。
丁香花園開發(fā)者為清遠(yuǎn)市漢鏗物業(yè)發(fā)展有限公司,于2000年9月進(jìn)駐清遠(yuǎn),其負(fù)責(zé)人張明輝表示,“當(dāng)年我們公司來到清遠(yuǎn)時,這一帶還人煙稀少,偏僻荒涼,但我們公司不是為了淘金而來、搶金而去的企業(yè)。放棄開發(fā)房地產(chǎn),主要是因?yàn)槲覀儽磺暹h(yuǎn)市開放的投資政策、優(yōu)越的地理位置和廣闊的發(fā)展前景所吸引,轉(zhuǎn)而作長遠(yuǎn)投資,興建酒店,以表明我們要扎根清遠(yuǎn)的決心。我們看好清遠(yuǎn),也就看好酒店的未來。”
這一說法得到丁香花園對面的懿峰雅居項(xiàng)目銷售經(jīng)理潘治平的印證。“丁香花園開業(yè)時候,這一帶還是很荒涼,到了2003年,我們也聽到市政府關(guān)于這一塊的一些相關(guān)規(guī)劃,包括靜福廣場,但感覺很遙遠(yuǎn)。即便到2008年,靜福廣場投入使用已有幾年,但日常鮮有人出入。”
然而,堅(jiān)守帶來了回報,從開業(yè)截至今日,丁香花園作為北江一路更作為北江邊一個知名地標(biāo)被人記住,成為外地游人、商旅人士、企業(yè)會議接待,家庭婚嫁攝影、結(jié)婚儀式的見證之地。
與漢鏗物業(yè)同一時期進(jìn)入北江一路沿線的是南海萬基拓展有限公司,開發(fā)項(xiàng)目為金海灣豪庭,總占地面積約34萬平方米,是當(dāng)時清遠(yuǎn)市區(qū)規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目,即便到目前,占地規(guī)模在市區(qū)內(nèi)比之大的也不多。該項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)10余年,和丁香花園一樣成為北江邊乃至清遠(yuǎn)一個重要住宅地標(biāo),沿江1公里連片開發(fā),成為過去10多年來推動新城東臨江片區(qū)開發(fā)的中流支柱。
在金海灣長達(dá)5年持續(xù)開發(fā)和堅(jiān)守后,臨江片區(qū)迎來了房企首個大規(guī)模跟進(jìn)時期,從2005年起相繼有星洲苑、帝景豪苑、凱旋花園、金信藍(lán)灣、金逸雅居等臨江項(xiàng)目面市。這些房企的到來,讓清遠(yuǎn)人認(rèn)識到北江一路沿線土地、物業(yè)的投資價值、居住價值,也正是這些企業(yè)經(jīng)過前期長達(dá)近十年的堅(jiān)守,讓新城東整個片區(qū)開發(fā)從江邊邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。
崛起
知名財團(tuán)房企
開啟土地爭奪戰(zhàn)
先行者往往可以獲得優(yōu)質(zhì)的“蛋糕”,然而也可能經(jīng)歷的磨礪是后來者無法想象的。那些較早進(jìn)入北江一路沿線的房企,其開發(fā)的項(xiàng)目盡管有一線江景,有其他市中心沒有的優(yōu)越環(huán)境,然而,其商品住宅的成交均價并不比其他地區(qū)高,甚至同樣江景,江北一些盤成交均價是其兩倍。
數(shù)據(jù)顯示,金海灣和凱旋花園2007年成交均價約2900元/平方米,帝景豪苑成交均價每平方米3200多元,而位于北江以北,同樣為新開發(fā)區(qū)的東城臨江項(xiàng)目錦江豪苑當(dāng)年成交均價達(dá)6110元/平方米!
俗話說,厚積薄發(fā)。北江一路片區(qū)價值在經(jīng)過近10年沉淀之后終于從2009年開始迎來了大的“爆炸”:這里成為眾多“財團(tuán)”和知名企業(yè)土地爭奪焦點(diǎn)區(qū)。
2009年9月18日洲心K1、K4#區(qū)15.4萬平方米地塊在清遠(yuǎn)市土地交易中心拍賣廳舉行,當(dāng)時有9家進(jìn)入現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié),最終在經(jīng)過了長達(dá)52輪交鋒、歷時兩個小時,創(chuàng)造了被稱為清遠(yuǎn)“史上”最長土地競拍時間,最終以2.36億元落拍,溢價超過100%,競得者為福建“財團(tuán)”,——也就是現(xiàn)在由清遠(yuǎn)市威鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的富景天下。
2010年1月洲心街道六街、塘坦村約3.26萬平方米地塊在網(wǎng)上掛牌出讓,掛牌價5900萬元。在報價階段競爭就達(dá)到白熱化,當(dāng)時市土地交易中心參與該地塊競拍的一負(fù)責(zé)人以“千萬級”來形容,最后有15家進(jìn)入現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié),最終天頤物業(yè)以1.99億元競得,是掛牌價的3.37倍,如果加上896.83萬元的補(bǔ)償費(fèi)用,實(shí)際總價近2.1億元,地面價達(dá)6384元/平方米,是繼2007年“地王”之后一級土地市場中單價最高的地塊。據(jù)悉,天頤物業(yè)實(shí)際上是知名紡織企業(yè)忠華集團(tuán)旗下公司,如今該地塊已經(jīng)開發(fā),項(xiàng)目名叫“中倫東海岸”。
也正是在這一時期,清遠(yuǎn)知名房企朝南集團(tuán)盡管主要項(xiàng)目和精力還在舊城,當(dāng)時開發(fā)的御景湖畔風(fēng)頭正盛,卻從2009開始也將目光轉(zhuǎn)到北江以南,首先選擇的就是新城東。先后收購靜福路靜福廣場旁兩個地塊——也就是當(dāng)前知名項(xiàng)目“維港尚城”、“維港半島”。
爆發(fā)
標(biāo)桿性房企朝南集團(tuán)
引片區(qū)價值爆發(fā)
朝南集團(tuán)董事總經(jīng)理梁國飛曾接受本報記者專訪時,專門談到將房地產(chǎn)開發(fā)主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)至新城及新城東決策考慮。他告訴記者,舊城多年開發(fā)后,土地日益稀缺,最重要的是購房群體和購房需求發(fā)生重大變化,人們越來越傾向到新城置業(yè),而且房價比其他區(qū)域高。另一方面,城市向東、向南是清遠(yuǎn)從上個世紀(jì)末就開始執(zhí)行的戰(zhàn)略,新城東片區(qū)西接清遠(yuǎn)建成區(qū)和清遠(yuǎn)市政府及其主要機(jī)關(guān)辦公區(qū)域,實(shí)際上屬于清遠(yuǎn)核心區(qū)域和近期重點(diǎn)開發(fā)片區(qū),而且當(dāng)時土地比較充裕。
朝南集團(tuán)在持續(xù)取得維港尚城、維港半島地塊之后,還在靜福路取得商業(yè)地塊——即將啟動的寫字樓朝南國際商務(wù)中心,附近還有即將開發(fā)的維港新天地等許多土地儲備,用朝南集團(tuán)自己話說,在新城東打造屬于朝南集團(tuán)開發(fā)的“朝南生活圈”。
而對于許多地產(chǎn)人士記憶尤為深刻的是,作為標(biāo)桿性房企朝南集團(tuán)的旗幟性作用在新城東的首個項(xiàng)目引爆片區(qū)價格大幅提升。2010年10月朝南維港尚城開售,當(dāng)時公布均價每平方米超六千元,地產(chǎn)業(yè)界人士震動,因?yàn)榉且痪€江景盤,也并非一線江景,然而獲得了消費(fèi)者認(rèn)可:當(dāng)年成交均價達(dá)5852元/平方米,到了2011年1月、2月住宅成交均價維持在6700元/平方米左右!
整個片區(qū)物業(yè)價值得到迅速提升:2010年金信藍(lán)灣住宅成交均價5682元/平方米,比上一年大漲了20%;2010年凱旋花園住宅4660元/平方米,兩年前成交均價還只有2900元/平方米。
“當(dāng)然這些盤房價的上漲與當(dāng)時較好的樓市大環(huán)境有關(guān),但不可否認(rèn),標(biāo)桿性房企及其旗下具有代表性樓盤的房價,一般都會成為周邊樓盤定價重要參照。”清遠(yuǎn)一知名地產(chǎn)策劃師分析,“新城東本來屬于中心區(qū),又有江景、眾多市政公園等許多公共配套優(yōu)勢,只是在以前沒有被大膽發(fā)掘而已。”如今,朝南維港半島成交均價5500元/平方米左右,并得到諸多市民和行業(yè)的認(rèn)可。
走向成熟
知名房企運(yùn)營商業(yè)
引領(lǐng)片區(qū)都市生活走向成熟
經(jīng)過眾多房企10多年參與開發(fā),新城東居住氛圍成型,而生活圈也隨著知名房企商業(yè)介入和運(yùn)營引導(dǎo)走向成熟。
標(biāo)桿性房企朝南集團(tuán)在近幾年提出并實(shí)施增持優(yōu)質(zhì)型物業(yè)的計劃,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)維港尚城和維港半島的商鋪至今沒有出售。
“出售可以短期獲得大筆資金,但從長遠(yuǎn)看,優(yōu)質(zhì)物業(yè)長期持有,具有較好的回報受益,并通過可持續(xù)運(yùn)營辦法實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值,還可以為公司未來運(yùn)營提供可持續(xù)現(xiàn)金流,如抵押融資、租金回報。”朝南集團(tuán)董事總經(jīng)理梁國飛告訴記者,“朝南還有另外長遠(yuǎn)考慮,社區(qū)商業(yè)屬于社區(qū)生活部分,經(jīng)營好商業(yè),可以為社區(qū)和周邊居民提供更好生活、商業(yè)服務(wù),還可以為業(yè)主帶來更好的社區(qū)環(huán)境和生活體驗(yàn)。”
而另一個知名房企——城市廣場開發(fā)者在靜福路和人民路交匯處投資開發(fā)的時代廣場,其總規(guī)模將達(dá)38萬平方米的商業(yè)綜合體,則正在將周邊業(yè)態(tài)包括商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文娛、購物、社交、休憩等城市功能整合起來,將新城東靜福路打造成為清遠(yuǎn)全新的體驗(yàn)式商業(yè)生活街區(qū)。
“從人的生活便利,區(qū)域發(fā)展角度來看,這也是一個片區(qū)從單純的居住到都市生活圈,走向成熟的重要標(biāo)志。”知名商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營師趙千河認(rèn)為。
如今,在這個片區(qū),朝南地產(chǎn)正開發(fā)大型寫字樓,還有一些商住項(xiàng)目、商務(wù)項(xiàng)目正一個一個誕生:優(yōu)信商務(wù)中心、金茂翰林院公寓,去年獲得批復(fù)的金茂公園,朝南集團(tuán)的朝南維港新天地,將開發(fā)的德晟大廈等。